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绿城服务IPO:物业与O2O双核驱动 未来前景如何?

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:6

新浪港股/聚桐分析 子桐、小喬

導讀:綠城服務於2015年12月向港交所遞交瞭招股說明書,或許會成為繼彩生活、中海物業、中奧到傢之後第四傢物管港股上市公司。對比來看,綠城服務定位最為高端,綜合實力排名前列,主營業務優勢明顯,園區O2O更是處於行業領跑地位,配合穩健擴張的步伐以及良好的財務狀況,可以預見必然會受到資本的熱捧。上市後市值將有機會超過50億港元,並且有較好的長期成長空間,不失為一個值得投資的標的。

1、背景介紹

1.1 綠城系三者關系

圖1:綠城服務在整個綠城體系中扮演的角色

資料來源:《綠城中國年報》、《綠城服務招股說明書》、藍城建設官網、Wind資訊、聚桐分析

目前中交建已在事實上逐步取代宋衛平成為綠城房產的核心管理層,而原綠城房產核心人員組建的獨立於綠城房產的企業綠城服務和藍城建設,已成為宋衛平的新主場。

綠城系三者形成瞭完整的產業鏈,通過時間、空間等多個維度的全面滲透,構成瞭房產開發、代建、周邊服務的疊加效應。

1.2 綠城服務部分主要領導人

總的來說,綠城服務管理層兼具管理經驗和行業影響力。宋衛平作為實際控制人若能在保持服務質量的基礎上引入市場化機制,整個綠城服務的發展是有潛力的。

表1:綠城服務重要股東及管美女極度銷魂圖理層介紹

資料來源:綠城服務招股說明書、聚桐分析

2、投資分析

2.1 定位高端,住戶購買力有保證

綠城服務在管的片區絕大多數都位於長三角、珠海、環渤海經濟區等經濟發達區域,面積占比始終在88%以上,加之綠城一向的精品口碑,物業費收費水平也較高,遠超百強平均,定位高端,住戶購買力也較有保證。

圖2:綠城服務各地區在管面積占比

資料來源:綠城服務招股說明書、聚桐分析

圖3:2014年物管收費情況對比

資料來源:《2015年物業服務百強企業研究報告》、上市公司年報、聚桐分析

2.2 綜合實力在同行業中排名前列

根據綠城與其他物管巨頭在頂級做爰片各個細分項目中的對比情況,綠城服務在管理面積、管理項目數、營業收入、進入城市數等方面均位於前列,可以說在眾物業公司中擁有標桿地位。

圖4:2014年物管企業相關指標對比

資料來源:廣發證券研報、聚桐分析

另外,從單位盈利情況來看,綠城表現也較好,並且由於近年來在物管主業上的改進,其盈利能力逐漸釋放,呈現趕超中海的趨勢。

表2:彩生活、中海及綠城單位盈利情況對比

資料來源:各公司年報、聚桐分析

註:(1)綠城服務13年的管理社區數未披露;

(2)2015年數據綠城服務截止9月,中海物業截止5月,彩生活截止6月,計算時作瞭相應調整;

(3)由於彩生活大比例采用酬金制,故在凈利潤計算方法上與綠城、中海有所不同,在此僅作列示;

(4)中海物業收入已全部按照對應日期匯率折算成人民幣,2013/12/31、2014/12/31、2015/5/31的港元兌人民幣匯率分別為:0.78、0.79、0.79,下同。

2.3 穩健收購擴張,高端定位進一步增強運營水平

近幾年來,綠城一直在穩步進行對外收購擴張,且來自綠城房產的業務占比則顯著下降,顯示其獨立運營能力的提升。

圖5:收購項目面積和所占比重

資料來源:綠城服務招股夫妻生活片說明書、聚桐分析

未來,綠城擴張計劃定位未有改變,而且其收購的管理項目均延續瞭綠城一貫的精品風格,如銀基物業、上海綠豐、杭州誠品等,另據招股書上披露,近期的五個收購項目均已產生盈利。

2.4 主營業務優勢明顯

綠城服務的物管業務對整體收入影響巨大,長年貢獻占比超過70%。因此主營業務盈利的增強能極大地拉動整體收入的提升。

圖6:綠城服務近年主營業務收入變化

資料來源:綠城服務招股說明書、聚桐分析

同時,綠城服務的成本控制的問題得到瞭較為有效的解決,其盈利能力有趕超中海的趨勢。

表3:主營業務收入同行業對比

資料來源:各公司財報、聚桐分析

註:(1)15年數據中海截止5月底,綠城服務截止9月底,計算時彩生活、中海物業酬金制部分已全部以10%比例按包幹制標準計算;

(2)彩生活原財報2013年、2014年物管服務收入分別為136,803、236,305,總收入分別為233,069、389,287(人民幣元);中海物業原財報2013年、2014年、2015年物管服務收入分別為1,741,272、2,035,470、888,667,總收入分別為1,844,067、2,163,724、932,658(港幣千元);

(3)由於綠城服務、中海物業並不將咨詢服務納入物業管理項,故在物業管理中撇去彩生活該部分;

(4)截止15年6月底,彩生活披露中報數據物管服務收入和總收入分別為149,600千元人民幣、278,140千元人民幣,由於彩生活酬金制占比較大,且未單列出酬金制與包幹制的具體收費情況,不具比較意義,故上表中未作列示。

2.5 園區O2O處於行業領跑地位

截止15年9月底,綠城服務的園區業務收入已近1.6億,遠遠甩開中海物業及彩生活,目前已占其總收入8%。綠城服務的發力區域為主要二三線城市,相對更具社區O2O發展潛質。另外其APP用戶體驗極佳,有助於鎖定客戶群。

表4:綠城及其他龍頭物業的APP推廣情況

資料來源:問劍沙丘路、聚桐分析

目前,其園區業務的發展態勢較為良好。

圖7:綠城服務園區O2O盈利情況

資料來源:各公司財報、招股說明書、聚桐分析

註:2015年原始數據綠城截止9月底,彩生活截止6月底,已按比例換算成年度。

2.6 現金流情況良好,IPO後更具發展潛力

雖然擴張行為加劇資金需求,但綠城服務依舊保持瞭良好的現金狀況,未來隨著可能進一步加強與資本市場的聯系,IPO後發展前景可期。

表5:現金流情況對比

資料來源:各公司財報、招股說明書

註:2015年數據彩生活截止6月底,綠城服務截止9月底,中海物業截止5月底。由於中海物業采取的是和彩生活、綠城服務不一樣的介紹上市,其現金流情況與另外兩者的好壞標準有一定不同。

2.7 業務結構有待進一步調整

從歷史數據看,綠城服務物管的收入情況幾乎決定瞭整體利潤的走勢,重度依賴物業管理主業的增長,然而物管行業的發展面臨諸多瓶頸,綠城物管主業近年的優異表現也是一系列非可持續性因素共同促成,這裡總結其盈利原因及改進方面如下:

表6:綠城服務物業管理盈利原因及持續發展有待改進的方面

資料來源:綠城服務招股說明書、聚桐分析

另外,在尋找傳統物管的突破之餘,若是能加快輕資產業務一一園區O2O的發展速度,加大增值服務的收入占比,則其相對較高的凈利率,或也將拉動整體收入的上升。

3、估值分析

參照現有已上市物業公司的估值水平(17-25x15PE),綠城服務在資本市場的關註度或可使其在IPO後成為估值最高的物業管理公司,估值水平在中海物業之上,市值超50億港元。

表7:可比公司相對估值

資料來源:各公司年報、Wind資訊、聚桐分析

註:(1)股價截止2016年2月29日,以各公司2014年年報披露數據為依據,計算時已按當日港幣兌人民幣匯率0.8427折算成人民幣;

(2)綠城物業於2013、14年年末與2015年9月的凈利潤分別為76,494、149,382、135,560千元人民幣。